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Síndico possui ferramentas para diminuir a inadimplência

O problema que mais assombra, atualmente, os proprietários de unidades localizadas em condomínios ou associações, sem dúvidas, é a inadimplência, um fluxo de caixa ruim acaba onerando, ainda mais, as taxas condominiais para os bons pagadores e, conseqüentemente, diminuem o valor do bem imóvel, sem dizer, que a possibilidade de realizar benfeitorias, como aquela nova academia, sauna ou obras como restauração de fachada, dentre outras coisas, fica praticamente impossível.

A pessoa que pode e deve zelar pelo patrimônio de todos, acaba, quase sempre, recaindo, exclusivamente, na pessoa do síndico e de seu corpo diretivo, que com o advento da mudança da multa de 20% para 2% ao mês, com o novo código civil, concluiu, erroneamente, que a guerra estava perdida, ou no mínimo, muito mais difícil, mas não é bem assim.

Com o auxílio de uma boa assessoria especializada descobrem-se alternativas benéficas do novo código, que, primeiramente, exigem a adequação da convenção ao novo Código Civil, sob pena de responsabilização do síndico que não a efetivar. Sendo bem executada permite, além da aplicação da multa de 2%, segundo interpretação dos artigos 1.336 e 1.337 do código, pagar os juros previstos na convenção, dessa forma o condomínio pode convencionar os juros que quiser.

Essa interpretação foi recentemente ratificada por entendimento do Superior Tribunal de Justiça a mais alta corte nacional no que tange a legislação infraconstitucional, conforme demonstramos:

RECURSO ESPECIAL Nº 1.002.525 – DF (2007/0257646-5)

EMENTA

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONFLITO DE LEIS NO TEMPO. TAXAS CONDOMINIAIS. JUROS MORATÓRIOS ACIMA DE 1% AO MÊS. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO.

POSSIBILIDADE.

1. Em face do conflito de leis no tempo e, conforme prevê o art. 2º, § 1º, da LICC, os encargos de inadimplência referentes às despesas condominiais devem ser reguladas pela Lei 4.591/64 até 10 de janeiro de 2003 e, a partir dessa data, pelo Código Civil/02.

2. Após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais.

3. Recurso especial provido.

(grifo nosso)

Para a ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, a tese apresentada pelo condomínio é legítima. Segundo informações contidas nos autos, a convenção acordada pela assembleia do Jardim Botânico VI estabeleceu a incidência de juros moratórios de 0,3% ao dia, ou seja, quase 10% ao mês e multa de 2%, em caso de inadimplemento das taxas condominiais.

“A despeito disso, o acórdão recorrido concluiu que, na vigência do CC/02, devem ser aplicados os juros previstos no artigo 1.336. Todavia, infere-se da leitura do referido artigo que devem ser aplicados os juros moratórios expressamente convencionados, ainda que superiores a 1% ao mês; e apenas quando não há essa previsão, deve-se limitar os juros de mora a 1% ao mês”, afirmou a relatora.

Outro ponto importante é a possibilidade de estabelecer uma multa especial, de uma a cinco taxas condominiais, para os que não cumprem os deveres do condomínio é uma estratégia legalmente incontestável, mas para isso o condômino tem de ser reiteradamente inadimplente, não só eventualmente

Por último, mas não menos importante, existe ainda a possibilidade no Estado de São Paulo de protestar nos órgãos de proteção ao crédito o condômino inadimplente, que deve ser estudado, caso a caso.

Todas essas ferramentas como já ditas devem constar na convenção do condomínio, bem como a nova legislação da lei anti-fumo, mas os resultados costumam animar, temos exemplos de condomínios que com essas mudanças diminuíram a inadimplência de 25% para meros 6%.

Dr. Artur Vinícius é sócio fundador do Guimarães Silva Sociedade de Advogados (www.advgs.com.br), especialista em Direito Imobiliário e condominial.

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