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Cobrança de dívidas condominiais prescreve em cinco anos

Em decisão inédita do Superior Tribunal de Justiça, que deverá, provavelmente, ser o entendimento seguido pelas instancias inferiores a partir de então, por ser a mais alta corte para decisões embasadas em leis ordinárias (Código Civil) o entendimento anterior que a prescrição de condomínio se dava em 10 anos (com o advento do atual código civil), foi modificada para um novo entendimento que a cobrança de cotas condominiais, prescreve em cinco anos, a partir do vencimento de cada parcela.

Esse prazo é contado do vencimento da cota condominial até a citação válida (que inicia o processo) do devedor. Esse foi o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao considerar que os débitos condominiais são dívidas líquidas constantes de instrumento particular e o prazo prescricional aplicável é o estabelecido pelo artigo 206, parágrafo 5º, inciso I do Código Civil (CC) de 2002.

O caso concreto em questão foi de um condomínio carioca que ajuizou ação de cobrança contra um condômino, requerendo o pagamento das cotas condominiais devidas desde junho de 2001. O juízo monocrático (primeiro grau) rejeitou a preliminar de prescrição, por considerar que, na ação de cobrança de cotas condominiais, incide a prescrição de dez anos, prevista no artigo 205 do código de 2002.

O condômino apelou e o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (segunda instancia) ratificou o entendimento, por entender não haver regra específica para a hipótese.

No recurso especial interposto no STJ (terceira instancia), o condômino sustentou que o valor das despesas condominiais encontrava-se prescrito, nos termos do artigo 206, parágrafo 5º, inciso I do CC, prescreve em cinco anos.

A ministra Nancy Andrighi, observou que são necessários dois requisitos para que a pretensão se submeta ao prazo prescricional de cinco anos:

  1. Dívida líquida e definida em instrumento privado ou público. Que deve ser compreendida como obrigação certa, com prestação determinada, argumentou a ministra.
  2. O “instrumento” deve ser interpretado como “documento formado para registrar um dever jurídico de prestação.

A ministra destacou, ainda, que alguns doutrinadores defendem que o prazo prescricional de cinco anos não se aplica às cotas condominiais, pois tais despesas não são devidas por força de declaração de vontade expressa em documento, mas em virtude da aquisição de um direito real, mas, a ministra apontou que a previsão do artigo 206, parágrafo 5º, inciso I não se limita às obrigações em que a fonte seja um negócio jurídico.

Dessa forma o texto legal incide nas hipóteses de obrigações líquidas, independentemente, do fato jurídico que deu origem à relação obrigacional, definidas em instrumento público ou particular. Tendo em vista que a pretensão de cobrança do débito condominial é lastreada em documentos, avaliou a ministra, aplica-se o prazo prescricional de cinco anos.

Cumpre, portanto, chamar a atenção dos síndicos, presidentes, corpos diretivos, condôminos e interessados que não deixe as dívidas condominiais acumularem tanto para tomar as medidas judiciais cabíveis, claro, após esgotadas todas as alternativas de soluções extrajudiciais, sob pena de sucumbir o direito do condomínio de reaver as cotas em atraso, em linha com um dos conceitos mais antigos do direito que é: “O direito não socorre a quem dorme”.

Dr. Artur Vinícius

Sócio fundador do Guimarães Silva Sociedade de Advogados (www.advgs.com.br), especialista em Direito Imobiliário e condominial.

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