(11) 4777-9190 | (11) 3932-4414

Assessoria Jurídica Especializada e a saúde financeira dos condomínios

O problema que mais assombra síndicos, corpo diretivo e os proprietários de unidades localizadas em condomínios edilícios, associações ou loteamentos, sem dúvidas, é a inadimplência, com esse fenômeno, o bom pagador é prejudicado, tendo que assumir a cota condominial do mau pagador, onerando, portanto, seu orçamento com uma cota condominial mais alta e depreciando o valor do imóvel como um todo, pois, o novo adquirente procura por unidades em condomínios com taxas condominiais mais baixas.

Um fluxo de caixa ruim acaba onerando, ainda mais, as taxas condominiais para os bons pagadores e, conseqüentemente, diminuem o valor do bem imóvel, sem dizer, que a possibilidade de realizar benfeitorias, como aquela nova academia, sauna ou obras como restauração de fachada, dentre outras coisas, fica praticamente impossível.

            A pessoa que pode e deve zelar pelo patrimônio de todos, quase sempre, é, exclusivamente, o síndico e seu corpo diretivo, mas, para isso podem e devem contar com o apoio de uma assessoria jurídica especializada.

Com a mudança da multa de 20% sobre a cota em atraso para 2%, com o advento do novo código civil, concluiu-se, erroneamente, ou por falta de uma assessoria especializada que a guerra estava perdida, mas não é bem assim.

            Descobrem-se alternativas benéficas do novo código, com a adequação da convenção e do regulamento interno ao novo Código Civil, sendo tal atualização bem executada permite, além da aplicação da multa de 2%, segundo interpretação  dos artigos 1.336 e 1.337 do código civil vigente, pagar os juros previstos na convenção.

Como exemplo o Superior Tribunal de Justiça (STJ) aprovou a Súmula de n.º 382, a qual define que a estipulação de juros remuneratórios superiores a 12% ao ano, por si só, não caracteriza abuso, portanto, podem facilmente ser estipulados juros de 0,33% ao dia, o que acarretaria taxas em torno de 10% ao mês, o que por si só já desencoraja o inadimplemento, dessa forma, o condomínio pode convencionar os juros que quiser, é uma questão de interpretação, já apoiado, conforme dito em decisões do judiciário.

            Outro ponto importante é a possibilidade de estabelecer uma multa especial, de uma a cinco taxas condominiais, para os que não cumprem os deveres do condomínio é uma estratégia legalmente incontestável, pode-se inclusive criar faixas de cobrança dessa multa, como quem ficou devendo 3 cotas condominiais terá que pagar uma como multa, quem ficou devendo 4 cotas pagará 2 como multa e assim sucessivamente, mas, para isso o condômino tem de ser reiteradamente inadimplente, não só eventualmente.

O inadimplente pode ser impedido de frequentar as áreas comuns, como piscina e churrasqueira e ainda ter o fornecimento de gás e água interrompidos, enquanto estiver inadimplente, temos decisões do Tribunal de Justiça de São Paulo apoiando tal medida, apesar  da necessidade de análise de cada caso concreto, para não haver o risco de arcar com indenização de danos materiais e morais.

Existe ainda a possibilidade no Estado de São Paulo de protestar nos órgãos de proteção ao crédito o condômino inadimplente, que deve ser estudado, caso a caso, mas que sem dúvidas é uma arma poderosíssima contra o inadimplente.

Porém para ser pacífico judicialmente as medidas acima descritas é necessário constar previamente na convenção adaptada ao Código Civil, como sugerimos.

Por último, mas não menos importante, caso não reste frutífera qualquer negociação extrajudicial podemos, caso conste na convenção, utilizar da arbitragem ao invés do judiciário, garantindo dessa forma uma solução muito mais célere a lide.

Todas essas ferramentas como já ditas devem constar na convenção do condomínio, bem como a nova legislação da lei anti-fumo, mas os resultados costumam animar, temos exemplos de condomínios que com essas mudanças diminuíram a inadimplência de 50% para meros 6% logo na implantação da nova convenção, ou seja, de imediato a inadimplência é estancada e reduzida a quase zero a curtíssimo prazo.

Deixe uma resposta

Fechar Menu